「築35年のマンションって、あと何年住めるの？」
中古マンションを探していると、築年数を見て不安になる方も多いのではないでしょうか。
築20年くらいならまだ新しく感じますが、築30年を超えると「建物が古いのでは？」「あと10年、20年しか住めないのでは？」「購入しても将来売れるの？」といった疑問が出てきます。
結論から言うと、築35年だから、あと何年しか住めないということはありません。
マンションの寿命は、単純に築年数だけで決まるものではありません。
建物の構造、耐震性能、修繕の実施状況、管理状態、給排水管などの設備、そして今後の修繕計画によって、住み続けられる期間は大きく変わります。
むしろ築35年のマンションは、立地が良く、管理がしっかりしている物件であれば、リノベーションによって現代の暮らしに合わせて再生できる魅力的な中古マンションでもあります。
今回は、築35年マンションについて、
築35年のマンションはいつまで住める？
マンションに「寿命」はある？
耐震性は大丈夫？
配管や設備はどうなっている？
購入前に確認するポイント
築35年マンションとリノベーションの相性
築35年マンションを選ぶメリット・デメリット
について、リノベーションの視点から詳しく解説します。
築35年マンションはいつまで住める？
まず気になるのが「築35年のマンションはあと何年住めるのか」という問題です。
実は、マンションについて「築○年になったら住めなくなる」という明確な年数が決まっているわけではありません。
マンションの多くは鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられています。
RC造は、適切な維持管理や修繕を行うことで、長期間使用することができます。
そのため、築35年＝寿命が近いと考えるのは少し早いと言えます。
例えば、築35年でも、
・大規模修繕が適切に行われている
・外壁や屋上防水などが維持されている
・給排水設備の修繕・更新が進んでいる
・修繕積立金が適切に確保されている
・管理組合がきちんと機能している
・耐震性に大きな問題がない
というマンションであれば、今後も長く住み続けられる可能性があります。
反対に、築20～30年程度でも、管理が悪く、必要な修繕が行われていないマンションは注意が必要です。
つまり中古マンションを選ぶときは、
「築年数」だけではなく「どのように管理されてきたか」を見ることが重要です。
築35年なら耐震性は必ず確認したい
築35年のマンションを検討するとき、特に重要なのが耐震性です。日本では1981年に建築基準法の耐震基準が大きく変更されました。いわゆる「新耐震基準」です。
そのため、築35年という数字だけを見るのではなく、その建物がいつ確認申請を受け、どの耐震基準で建てられているのかを確認することが重要です。
ここで注意したいのが、「築年数」と「新耐震基準」は必ずしも同じではないということです。
中古マンションを購入するときは、販売資料などに記載されている築年数だけで判断せず、建築確認済証や確認申請の時期なども確認しておくと安心です。
また、旧耐震のマンションだから必ず危険、新耐震だから絶対に安心、という単純な話でもありません。建物の形状や構造、地盤、劣化状況、耐震診断・耐震補強の有無など、さまざまな要素があります。築35年のマンションを購入する場合は、耐震性について確認することをおすすめします。
築35年マンションで気になる「配管」
築35年の中古マンションで、リノベーションの観点から特に重要なのが「配管」です。
内装はきれいにリフォームされていても、壁や床の中にある配管まで新しくなっているとは限りません。例えば、給水管・給湯管・排水管などです。
マンションの場合、配管には専有部分と共用部分があります。
そのため、「全部新しくすればいい」というわけではなく、どこまで交換できるのかを確認する必要があります。築35年程度になると、室内の設備だけではなく、目に見えない部分の状態も重要になってきます。中古マンションを購入してフルリノベーションするのであれば、
「見える部分」だけではなく「見えない部分」まで確認することが大切です。
キッチンを新品にした、浴室も新品にした、フローリングも新しくした、クロスも張り替えた。それだけで終わりではありません。せっかく内装をきれいにするのであれば、リノベーションのタイミングで給排水管などについても確認しておきたいところです。
築35年マンションは設備もチェック
築35年になると、設備の古さも気になるポイントです。
例えば、キッチン・ユニットバス・洗面化粧台・トイレ・給湯器・換気設備・分電盤・インターホンなどです。現在のマンションでは当たり前になっている設備が、築35年前後のマンションでは設置されていないこともあります。例えば、収納量。昔の間取りでは、現在と比べて収納が少ないケースがあります。また、コンセントの数や位置も、現代の生活には合わない場合があります。スマートフォン、パソコン、テレビ、掃除機、ロボット掃除機、家電など、現在の暮らしでは電気を使う場所が増えています。そこでリノベーションでは、設備を交換するだけではなく、「今の暮らしに合わせて間取りや設備をつくり直す」という考え方が重要になります。
築35年マンションはリノベーションと相性がいい
築35年マンションの大きな魅力の一つが、リノベーションによって住み方を大きく変えられることです。築35年のマンションには、現在とは異なる間取りが多く見られます。
例えば、「細かく部屋が分かれている」「キッチンが閉鎖的」「収納が少ない」「リビングが狭い」といった間取りです。しかし、マンションの構造や管理規約などを確認したうえで、変更できる壁を取り払ったり、建具を変更したりすることで、現在のライフスタイルに合った間取りへ変えられる場合があります。例えば、
Before：3LDKの細かく区切られた間取り。
After：広いLDKを中心とした2LDKへ。
このように、部屋数を減らしてLDKを広くすることで、家族が集まりやすい空間をつくることもできます。また、キッチンを対面式に変更したり、収納を新しく設けたり、洗面室を使いやすくしたりすることもできます。つまり、古いマンションを新しくするのではなく、自分たちの暮らしに合わせて「つくり直す」というのがリノベーションです。
築35年マンションを購入するメリット
では、築35年のマンションを選ぶメリットには何があるのでしょうか。
1．新築より価格を抑えやすい
中古マンションの魅力の一つは、新築と比べて購入価格を抑えられる可能性があることです。
その分、リノベーションに予算を回すという考え方もできます。
「立地の良い中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションする」という選択肢です。
2．立地の良い物件を探しやすい
築35年程度のマンションは、駅周辺や住宅地など、比較的成熟したエリアに建っているケースがあります。すでに街が形成されているため、駅へのアクセス・スーパー・病院・学校・飲食店・公園など、周辺環境を確認しやすいこともメリットです。
「新築だから買う」のではなく、「立地を優先して中古を買い、室内はリノベーションする」
という考え方もできます。
3．自分好みの家をつくれる
築35年の中古マンションを購入してフルリノベーションする場合、内装を自分好みに変更できます。床材、壁紙、キッチン、浴室、洗面、照明、収納など、選択肢はさまざまです。
ナチュラルな雰囲気にすることもできますし、ホテルライクな空間にすることもできます。
「新築マンションの内装では、どうしても好みに合わない」
という方にとって、リノベーションは大きな魅力です。反対に、築35年マンションのデメリットは？もちろん、築35年だからこその注意点もあります。まず、建物や設備の劣化です。
大規模修繕の履歴や修繕計画を確認する必要があります。また、修繕積立金についても確認しましょう。「修繕積立金が安いからお得」とは限りません。
必要な修繕に対して積立金が不足していれば、将来的に一時金の徴収や積立金の値上げなどが必要になる可能性があります。さらに、マンション全体の管理状態も重要です。
共用部分がきれいに維持されているか。
長期修繕計画があるか。
大規模修繕は適切に実施されているか。
管理組合が機能しているか。
こうした部分は、購入前に確認しておきたいポイントです。
最後に、築35年マンションを購入するときに確認しておきたいポイントをまとめます。
① 建築時期・耐震性
新耐震基準に該当するか、耐震診断や耐震補強の実施状況などを確認します。
② 大規模修繕の履歴
外壁、屋上、防水、鉄部などの大規模修繕がいつ行われたのか確認します。
③ 長期修繕計画
今後どのような修繕が予定されているのかを確認しましょう。
④ 修繕積立金
現在の残高だけでなく、今後の修繕に対して十分な計画になっているかを見ることが重要です。
⑤ 給排水管
専有部分の配管がどのような状態なのか、交換履歴があるのか確認します。
⑥ 管理状態
共用廊下、エントランス、ゴミ置き場、自転車置き場などを見ると、マンションの管理状態が分かることがあります。
⑦ リノベーションの可否
「買ってから好きな間取りに変えればいい」と考えるのは危険です。
マンションには管理規約があるため、できる工事・できない工事があります。
壁を撤去できるのか。床材を変更できるのか。水回りの位置を変更できるのか。
管理規約上の制限はないか。購入前にリノベーション会社などへ相談しておくと安心です。
築35年だからこそ「建物」と「部屋」を分けて考える中古マンション選びで大切なのは、
「築35年だから古い」という一つの数字だけで判断しないことです。
マンションには、「建物全体」と「専有部分の部屋」があります。
建物全体については、耐震性や修繕履歴、管理状態、修繕積立金などを確認します。
一方、専有部分については、間取り、設備、配管、内装などを確認します。
専有部分はリノベーションによって大きく変えることができます。
だからこそ、「古いから買わない」のではなく、「建物は大丈夫か？」「部屋は変えられるか？」という2つの視点で見ることが重要です。
まとめ｜築35年マンションは「年数」だけで判断しない
築35年のマンションだからといって、「あと10年しか住めない」ということではありません。
マンションの寿命を考えるときに重要なのは、築年数だけではなく、
・耐震性・建物の劣化状況・大規模修繕の履歴・長期修繕計画・修繕積立金・給排水管・管理状態などを総合的に確認することです。
そして、築35年の中古マンションには、リノベーションという大きな選択肢があります。
新築マンションを購入して、決められた間取りや内装で暮らす。それも一つの選択肢です。
一方で、「立地の良い中古マンションを購入して、室内を自分たちの暮らしに合わせてつくり直す」という住まい方もあります。
築35年という年数だけを見ると「古いマンション」と感じるかもしれません。
しかし、建物の管理状態が良く、リノベーションによって室内を現代の暮らしに合わせることができれば、築35年マンションはまだまだ魅力的な選択肢になります。
中古マンションを購入するときは、「築何年か」だけではなく、「どんなマンションなのか」「これからどう暮らしたいのか」まで考えて選ぶことが大切です。
リノベーションを前提に中古マンションを探すのであれば、物件を購入する前に、リノベーション会社へ相談してみるのもおすすめです。
「この間取りは変更できる？」「キッチンを移動できる？」「配管は大丈夫？」「どこまでリノベーションできる？」など、購入前に確認しておくことで、物件選びの失敗を減らすことができます。
築35年だからこそできる、理想の住まいづくり。
中古マンション＋リノベーションという選択肢を、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
神奈川県横浜市を拠点に横浜市内、相模原市、藤沢市、横須賀市などで、住宅や店舗のリノベーション工事をプランニングから施工・アフターフォローまで一貫してサポートさせて頂いている『株式会社空造』です。
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